购买商品房需要办理哪些购房手续？
（郑章军律师 撰稿）
根据国家和北京市的有关规定，并结合目前北京市商品房销售的实际情况，购买商品房一般需要办理下列购房手续：
（１）签订认购书，并向房地产开发商交纳一定数额的定金或预付款。
（２）签订正式的房屋买卖契约。
（３）到房地产管理部门办理房屋买卖登记。外省市户口的购房者需同时办理在京购房申请。
（４）按房屋买卖契约中的约定交纳房价款。需办理购房贷款的，与贷款人签订贷款协议，办理商业性贷款或住房公积金贷款。
（５）验收房屋，办理入住手续，与物业管理公司签订物业管理合同。
（６）按房屋买卖契约的约定办理房屋产权过户手续，领取房屋所有权证书。
以上只是购房过程的一般手续，不同的商品房买卖必然存在不同情况，其买卖过程也会有一定的差异。
在上述购房手续中，有两个值得注意的环节：一是签订认购书；二是办理产权过户手续。
首先看产权过户问题。根据我国法律规定，房屋所有权的取得是以办理完毕产权过户登记并取得房屋产权证书为准；如果未办理完毕产权过户登记并取得房屋产权证书，即使购房者已经实际占用了该房屋，也不意味着购房者拥有房屋的所有权。
关于认购书，常常容易出现争议，当事人往往对其法律效力作出完全相反的理解。一般说来，认购书是售房双方约定买卖某一套房屋的意思表示，其中往往约定“定金”来作为签订正式买卖契约的担保。根据我国《合同法》的规定，只要认购书依法订立并符合约定的生效条件（比如约定签字盖章生效），一般应当认定为有效。对于认购书中的定金条款，应当按照我国《担保法》关于“定金”的规定来处理。一旦发生单方违约行为，违约方应当承担违约责任。
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