房地产管理中“登记”的效力
（郑章军律师）
房地产是一种特殊的财产，包括房产和地产。在我国对房地产进行的管理中，权属登记制度是一项十分重要的管理制度。但是，在不同的环节中，登记的法律效力也会有所不同。
在我国，土地依法属于国家所有或农村集体所有，其它组织或个人可以依法取得土地的使用权。根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，农村集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；其它组织或个人依法取得的国有土地使用权，经县级以上地方人民政府上地管理部门核实，由同级人民政府颁发国有土地使用权证书；在依法取得的房地产开发用地上建成的房屋，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。依法取得的房地产证书是房地产权属的合法凭证。
特别需要注意的是，有些农村地区利用农村集体土地变相从事房地产开发活动，公开销售农村集体土地上的房屋并由当地乡镇政府颁发房屋产权证书。一般说来，这种做法是违法的。根据法律规定，只有县级以上房地产主管部门颁发的房地产证书才是合法有效的。农村集体组织以外的人在农村建造、购买房屋，应当得到县级以上人民政府批准。乡镇政府未经县级以上人民政府依法批准而颁发的房产证书是无效的。
在我国，房地产交易主要包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。根据法律规定，房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改国有土地使用权证书。房地产证书的更换或变更，是房地产转让必须履行的法律手续，是受让人取得房地产所有权的合法凭证。在很多地方，对房产和地产的管理属同一政府部门，给当事人带来很大便利。
在现实生活中，有一些当事人仅就房屋转让签订了合同，却不依法办理过户手续。在这种情况下，即使受让人已经实际占有了该房屋，也不表示受让人对房屋拥有合法的所有权，这在法律上仅仅意味着当事人之间成立了合同之债，也就是说合同取得的权利只是基于合同而产生的请求权，而不是对房屋的所有权。
在一些地方，政府房地产主管部门和人民法院要求以“合同登记”或“产权转移登记”作为房地产转让合同生效的要件。我们认为这样做是不符合法律规定的。以“合同登记”作为房地产转让合同生效的条件，没有法律和行政法规作为法律依据，不符合《合同法》关于合同无效的规定。以“产权转移登记”作为房地产转让合同生效的条件，实质上是混淆了合同效力与合同履行（产权转移）的法律界限。对此问题，最高人民法院已经作出了明确的司法解释。
根据我国《城市房地产管理法》，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。依法登记，是房地产抵押合同生效的要件。对此，我国《担保法》第四十一条作了更为明确的规定，即当事人以房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。未依法登记的房地产抵押合同属未生效的合同。
我国法律关于房屋租赁登记的规定相对宽松一些，仅规定房屋租赁应当履行登记备案手续。根据规定，登记备案不是房屋租赁合同生效的要件。当事人不依法登记备案，不影响房屋租赁合同的效力。但是，作为一项法定义务，如果当事人不依法办理房屋租赁的登记备案，则面临着受到行政处罚的可能。
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